制造业出埃工厂用地老大难？实际情况和租赁策略是……
今年老马在埃及，被客户咨询最多的问题中，有一个就是“工厂用地”。
中国是制造业大国，埃及国内缺高端制造业，老马接触到的来埃及的出海人，很多也是制造业领域的老板们。
来埃及搞制造业就得买地或租地，建厂生产。但是，很多老板不知道入驻埃及的哪类工业区，更不知道怎么找土地资源，买地等。
老马今天就来和大家聊聊这个问题。
整体来看，埃及的工业土地和厂房相对紧俏。
这一方面是由于埃及人多，可供开发和利用的土地相对较少导致的，另一方面则是由于埃及今年是特朗普关税大棒下的“关税洼地”，吸引了诸多想要转移制造业的老板们的目光。
不过，具体而言，不同类型的经济区，如自由区、经济特区和普通工业区，目前的土地情况也不一样，我们一起来看一下！
包括中企在内，大部分来到埃及搞制造业的外企，都是看上了埃及坐拥“三洲五海”这一黄金区位的碾压性优势，旨在以埃及为跳板，把产品出口到欧美等国家和地区去。
这些企业建厂的首选位置当然就是自由区。
截至2024年12月，埃及有9个公共自由区，但目前基本都处于供不应求的状态。
以老马的亲身体验为例，2024年，苏伊士自由区泰达一期还有空地；结果到了2025年，前阵子了解的时候，二期都已经被中资企业预定完了，3期在8月份的时候也已经和埃及政府签了合同。
目前自由区里唯一还有地方的，是位于基纳省吉夫特市的吉夫特自由区，但它的位置在相对偏南的地方，配套设施差，运输不方便，目前很少有中资企业选择去基纳。
好消息是：今年8月17日，埃及投资与自由区管理总局（GAFI）宣布，计划到2026年底前建成4个新的公共自由区，以扩大当地的工业投资和提振出口。
这四个自由区分别位于斋月十日城、十月六日城、New Borg El-Arab和New Alamein，有需要的中企老板们可以关注相关进度，有地了抓紧时间下手。
此外，GAFI还在研讨，计划再建设3个自由区，以增强埃及在出口型经济中的竞争力。
埃及目前有2个经济特区，企业入驻情况也不大相同。
苏伊士运河经济特区位置好、配套完善，知名度比较高，因此土地相对紧张。
其中艾因·苏赫纳特区因中埃·泰达在这里的缘故，土地非常紧张；东塞得港特区、西坎塔拉特区和东伊斯梅利亚特区情况相对好一些，还有一定的地方可供利用。
需要注意的是，虽然苏伊士运河经济特区剩余三个特区的土地相对宽松，但其周边配套和产业链成熟度目前不如泰达园区。
同时，优质地块仍需要企业“抢”！
上埃及的黄金三角经济特区倒是有地，但是上埃及整体开发比较落后，基础配套设施相对差，只适合一些采矿、工业、光伏等能源型企业发展。
目前，上埃及的黄金三角特区在埃及国内和外资企业中的知名度也比较低。
工业区的土地相较于自由区和苏伊士运河经济特区更宽松。
就老马了解到的情况而言，目前如斋月十日城，十月六日城，巴德尔城，萨达特城等工业区都有地。
埃及国内普通工业区的基础设施情况较自由区、经济特区相对落后，管理也没有以上两类区域完善和正规。
企业入驻这些区域，需要重点考察其基础设施情况。
在埃及找土地建工厂，或者找空置厂房，主要可以通过以下平台和方式：
为了简化外商投资流程，提高信息透明度，埃及工业和交通部于2024年9月上线了埃及工业数字平台。
目前，该平台可以提供全国24个省工业用地的在线招标与分配服务。企业可以在这个平台上申请土地、查看投资地图等，是目前埃及最透明、权威的渠道。
如果厂房或者土地位于苏伊士运河经济特区，可以直接联系SCZone管理局租赁。
特区内的土地不可以买卖，只能租赁，租赁时长最长可达50年。经济特区内厂房通常可以直接向开发商购买。
如果厂房或土地位于自由区，可以直接联系GAFI管理局。
自由区的土地与厂房通常不出售，仅提供长期租赁服务。
最后，如果是其他重点工业区，可以直接联系各个工业园区的管理方，他们通常会提供最新的厂房与土地信息。
Property Finder Egypt和Aqarmap等网站上会有相关的土地或工厂待售、租赁信息。可以通过此类网站查询土地、厂房情况、价格等。
对于部分想要省时省力的企业和老板来说，找靠谱的房地产公司，代办此业务也是个不错的选择。
另外，目前，有不少在埃及的中企落地服务机构，可以提供埃及工业园区入驻、厂房租赁、土地买卖的咨询和代办等业务。
投资者需向相关经济区的的管理机构提出租赁申请，如自由区向GAFI提出申请，苏伊士运河经济特区向SCZone管理局提出申请，并提交相关文件。
自由区目前有个情况需要申请拿地的老板们格外注意：因为自由区的地比较少，会出现很多老板申请同一块地的情况，可能会遇到你交了定金后审核半年，结果被通知这块地被其他老板拿走了的情况，而且，你交给GAFI的定金也不会退。
工业区管理机构会对申请进行审核，评估项目的可行性和符合性。如果通过了，会发放租赁许可证，允许投资建厂。
获得租赁许可证后，投资者需与工业区管理机构签订租赁合同，明确租赁期限、租金、付款方式等条款。
根据合同约定，投资者需支付租金和其他相关费用，如物业管理费、水电费等。
完成缴费后，投资者可以开始厂房的装修和设备安装工作。
对于部分需要取得相关经营许可证的公司，还需要在此过程中取得相关行业的经营许可证，之后就可以进行生产了。
对于外资企业来说，和阿拉伯人、阿拉伯政府打交道很麻烦。因此尽量选择入驻在配套成熟的园区内，并确认其基础设施如水、电、网、交通、废水处理设备等可以支持企业进行生产。
另外，不同地区的基础生产成本也不一样，如阿斯旺和赫尔格达等地土地、厂房更便宜，但尼罗河三角洲和西部沙漠等地区可能会有更优惠的油、气等特定资源，需要综合考虑。
在签约之前，可以聘请相关领域的专家和律师对厂房、地块进行彻底的法律和财务尽职调查，包括核实所有权文件、计算项目成本和融资等，确保政府许可。
有时候，企业签署的租赁合同不是和房东直接签署的，而是和房东的授权人签署的，这种情况下要注意相关房、证手续齐全，否则后续出现问题，扯皮会很麻烦。
确认截至购买之日，所有的房地产税和公用事业消费税均等均已全额支付，以避免购买土地后，继承之前的税务，产生纠纷。
此外，经营者入驻园区前，要对园区的税务要求及优惠税收政策做到心中有数，合规纳税，并结合政策进行税务筹划，充分享受不同园区的税收优惠政策。
埃及工业用地整体供应偏紧，尤其配套成熟、区位优越的自由区与经济特区地块竞争激烈。
但另一方面，随着政府持续推动新区建设，以及普通工业区仍具存量空间，中资企业仍有机会找到符合自身需求的选址，在这片热土上找到扎根成长的空间。返回搜狐，查看更多
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