规划引领片区化改造统筹资源市场化运营群众参与共同缔造“当阳模式”破解老旧小区改造难题
群众利益无小事，旧城改造牵万家。近年来，在省和宜昌市住建部门指导下，当阳市在城镇老旧小区改造（以下简称“旧改”）工作中，面对改造对象分散庞杂，资金仅靠上级补助难以为继，利益主体诉求多元等诸多难题，积极创新实践，以“一张图”规划为引领，以破解融资难题为抓手，探索出改造“片区化”、运营“市场化”、群众共建共治等系统性旧改新模式，为老旧小区实现可持续性运营和管理蹚出新路。
初春时节，记者来到当阳踏访一批改造完成的老旧小区。走街串巷，只见小区、楼房虽旧，但不失新颜值和新功能，楼间道路宽敞，社区小厨、服务驿站、“口袋”公园、自动售货机等各种服务设施“见缝插针”般精巧布设；访居民、问商户，谈起家园的变化，无不舒心开颜，构成一幅幅人与城市和谐共生的宜居图景。
据了解，“十四五”期间，当阳市计划改造城镇老旧小区369个，涉及居民1.94万户，预计总投资9.99亿元。该市将旧改工作纳入城市发展总体框架考虑，编制《当阳市城市发展战略规划》，将18.95平方公里的老城区划分为9个“生活圈”，将369个老旧小区整合为20个片区、126个大小区，生成总体改造方案和规模化改造单元，分片区逐步推进。截至目前，已完成8个片区改造，剩余12个片区改造计划2023年完成。
该市探索建立“国有企业主导投资、资源特许经营”的旧改市场化参与和运营机制，明确当阳市建投集团作为项目融资和建设实施主体，并授予其特许经营管理权，划转部分国有资产用于车位租赁、社区配餐、物业管理和活动用房等建设，对改造后的小区统一维护运营，发掘社区食堂、停车场、广告位等可持续性经营收入，探索引入更多社会资本和市场主体参与社区物业运维，以满足小区服务和建设资金平衡所需。
同时，该市积极对接金融机构，将全市老旧小区打包为一个旧改项目，解决单个小区改造融资存在物业经营收入不能覆盖成本的隐患，再由市建投集团下属物业公司和后期经营性收入做担保，蕞终获得中国农业银行湖北省分行批准发放6亿元专项贷款授信，期限15年，利率较以往同类项目优惠0.2个百分点，节约融资成本4185万元。据悉，中国农业银行三峡分行已分三次发放贷款3.8亿元，后续资金将随项目进度陆续到位。
针对老旧小区居民众多、利益诉求“众口难调”的问题，当阳市大力发动群众参与共建共治共享。该市深入推进社区党组织领导下的居委会、小区业委会、物业公司、居民自治组织、志愿者服务“五位一体”工作机制，通过“圆桌会议”“议事亭”等形式组织群众性议事活动近千场，广泛征集、积极采纳群众建议。
迄今，当阳市旧改已累计完成排水管道改造10.19万米、供电管线万平方米，新增雨污分流、垃圾分类、文化休闲、智慧停车、充电服务等多种设施，涉及老旧小区171个，惠及居民1.2万户。 （记者黄磊 张爱虎 李朝霞 通讯员王涛 魏茜）
千年古城，奔向更好更新的“诗与远方”
俯瞰当阳主城区新貌。（当阳市委宣传部供图）
“挟清漳之通浦兮，倚曲沮之长洲。”当阳，地处鄂西南沮漳河下游，战国时秦昭襄王置县，向为荆楚要冲。
2300多年过去，这座千年古城在新的历史方位面前，面临各种大考。
老旧小区改造（以下简称“旧改”），即是其中不可回避的命题之一。
作为城镇有机体的重要组成部分，作为经济文化发展的基础性社会单元，老旧小区的改造，直接关乎人民群众的获得感、幸福感、安全感，直接关乎城市发展的动力与活力。
擦亮城镇“锈带”，建设美丽家园。近年来，当阳市锐意创新、精心实践，蹚出一条“旧改”新路，为老旧小区改造和可持续发展探索出可贵经验。
初春时节，湖北日报全媒记者来到当阳老城踏访，欣然感受到一幅人与城市、人与环境和谐相处的宜居图景。
曾经，“我老婆一下班就要飞飞地往屋里赶，生怕抢不到车位”；
如今，拆围墙、添车位、建公园、办食堂
片区化改造，改出满满的“幸福感”
“以前我老婆一下班就要飞飞地往屋里赶，生怕抢不到车位。现在好了，新建了好多车位，下班回来在家附近就能把车停好，再走个几分钟就可以到家。”
2月9日上午，在当阳玉阳街道付家岗社区锦城雅苑小区，居民卢军苗面对记者的询问，不假思索地讲出了感受。
“飞飞地是我们本地的土话，就是急忙的意思。”见记者有点不解，玉阳街道党委书记冯涛笑着解释。
玉阳街道是当阳市中心城区，也是老城区。锦城雅苑小区，改造时由原来的外贸局小区、文化宫小区、国税小区、林业局小区、劳动局小区等12个单位型宿舍大院合并而成，共有楼房48栋。
付家岗社区党委书记鲍鑫介绍，改造前摸底，劳动局小区有私家车10辆，小区公共空间狭小、没有停车位；国税小区有私家车21辆，停车位10个；而相邻的文化宫小区，私家车只有10辆，停车的空余场地却很多。
在当阳，单个老旧小区建筑数量少且分布零散，公共资源配置不均衡的情况十分普遍。
对此，自2021年起，当阳积极推动“片区化”改造，在编制《当阳市城市发展战略规划》时，将老城区的369个老旧小区，按“地理相邻、习惯相近、情感相融、资源共享、便于治理”原则，整合成9个生活圈20个片区，按片区分步推进，实现资源共享。目前，该市已完成8个片区、171个老旧小区的改造，惠及1.2万户居民。
得益于片区化改造，锦城雅苑小区于2022年整合改造完成，打通围墙10多个、拆除违章建筑1530平方米，12个单位的宿舍大院互联互通，新增停车位126个、新能源汽车充电桩12处。白天，小区外的社会车辆可以付费入内停车；晚上，下班回家的居民不必再为车位发愁。
同样提起改造，锦城雅苑小区居民靳芳香蕞高兴的事儿，则是她和她的柔力球队友们锻炼方便了。
今年72岁的靳芳香，住在原外贸局小区，家离旁边的文化宫小区小广场仅几步之遥。过去，两个小区之间有围墙，作为柔力球爱好者，靳芳香去练球只能花15分钟左右，先出自家大院再沿街步行一圈进入文化宫小区，有时扛着音响设备累得气喘吁吁。“围墙终于拆了！还没拆完的时候，我就迫不及待地想翻过去！现在，走几步路、下几级台阶就到了，真方便！”
锦城雅苑小区附近，有个联心小区，改造时由原公路段机关小区与电信小区合并而成。
2月8日中午，60多岁的李振秀走进联心小区的社区食堂“信义小厨”，点了一份青菜和肉末冬瓜。“中午不想做饭就来这里吃，两个菜10来块钱，实惠、方便，还好吃。”
“信义小厨”坡顶红墙，年代感十足的同时又透出几分工业风的时尚感。这里原是电信局的增音站，建于1957年，面积约220平方米，改造前基本处于荒废状态。改造后，“信义小厨”每天提供三餐服务，菜品有30余道。记者走进“信义小厨”，只见桌椅干净整齐，饮水机、小超市、儿童娱乐设施一应俱全。明厨亮灶，透过后厨窗口，可看到大厨颠锅炒菜，烟火间，香气诱人。
小区网格员文威介绍，除了满足居民所需，这里还吸引不少小区外的市民前来就餐。
冯涛感慨，“别看这些吃饭呀、锻炼呀、停车呀之类的小事，解决好了，老百姓的幸福感就油然而生。”
曾经，缺钱缺物业，改造效果差、后期运维难；
如今，资金有了物业有了，改造高标准管理专业化
市场化运营探出旧改可持续发展路径
俯瞰改造后的联心小区。（通讯员 李征峥 摄）
旧改工作，具有很强的公益属性。但在许多城镇，老旧小区存量大、改造拆迁成本高。面对巨额资金需求，仅仅依靠上级财政补助和地方政府有限的资金，旧改标准往往不高。再加上许多老旧小区缺少专门的物业管理队伍，传统的旧改工作，经常发生改了没几年，小区又逐渐陈旧破败的情况。当阳市建投集团副总经理徐涛回忆，该市本轮旧改始于2019年。当年启动的几个小区，就发生过这样的情况。
由此，当阳市下决心创新思路，以市场化运营为抓手破解旧改融资难、管理难。
首先是引进市场主体。该市明确将当阳市建投集团作为项目融资和建设运维实施主体，并授予其特许经营管理权，划转老旧单位宿舍小区213处国有资产给该集团，用于公共服务设施建设和物业管理服务。
同时，该市积极对接金融机构，由市建投集团将全市369个老旧小区打包为一个旧改项目，解决单个小区改造融资存在物业经营收入不能覆盖风险的隐患，满足银行贷款对项目规模性的要求。再由市建投集团下属物业公司做担保，并以停车场、社区广告经营、充电桩、自助售卖机、社区食堂等后期经营性收入为预期，蕞终获得中国农业银行湖北省分行批准发放6亿元专项贷款授信，期限15年，利率较以往同类项目优惠0.2个百分点，节约融资成本4185万元。据悉，中国农业银行三峡分行已于2021年3月、12月和2022年5月成功发放贷款3.8亿元，后续资金将随项目进度陆续到位。
“金融机构对老旧小区改造有专项支持政策。当阳通过多种业态实现还款来源合规、预期收益谋划实在，是贷款获批的主要原因。”中国农业银行当阳支行副行长雷军告诉记者。
解决了融资问题和社区物业管理及服务市场主体问题，该市得以大规模启动高标准旧改工作，并又因此获得中央预算奖补资金3亿元。
在该市一批于2021年、2022年改造完毕的老旧小区，记者看到，不仅房屋本体、小区道路、水电气管线整治等基础设施更新了，还通过拆违腾退等手段增加了公园、自动售卖机、充电桩、适老化设施、社区食堂和超市等，在解决公共配套服务的同时激活了原本闲置的资源，让资产变成资金。
徐涛介绍，通过对目前已形成收益的社区食堂、停车位、社区超市、广告位、资产代管、充电桩、自助售卖、物业费等业态全面布局后总收入的测算，稳定年收益可达3843万元。贷款还款期25年，综合利率、物价上涨等因素测算，整个还款期内收益为11.28亿元，还款本息为10.97亿元，可以覆盖项目本息。
此外，当阳市建投集团还在谋划引入更多社会资本和市场主体参与物业运维，开发房屋租赁、托幼养老服务、社区团购、网上商城等新业态，力求在满足居民更多需求的同时获得更多经营性收入，早日实现贷款偿付能力。
曾经，政府搞旧改，群众有的不关心、有的甚至还反对；
如今，小区改不改、居民自己定，小区怎么改、居民来点单
“来一份米豆腐、一根火腿肠、一个蟹排。”2月9日下午4时许，玉阳街道子龙路社区南子巷步行街上，“卢婆婆”米豆腐店内，顾客络绎不绝，经营者张军与向凤华夫妇忙得不可开交。张军告诉记者，“今天还不算人多，元宵节那天这条街上只怕来了有上万人，我店里都挤爆了！”
改造前的南子巷，却是许多人不愿来的地方。
南子巷位于当阳市中心，曾聚集实业小区、自来水公司小区、兴利小区等6个老旧宿舍，还有成片私房和两条纵横交错的步行街。因存在年代久远，地面坑洼不平、基础设施年久失修、私搭乱盖现象普遍。
2021年初，当阳市决定对南子巷进行全面改造。起初，或是因为担心改造施工影响交通和做生意，或是因为改造要拆除自家的违建，部分居民和商户并不支持。
改造专班工作人员和社区干部不厌其烦地上门宣传，带着设计师到小区宣讲，多次召开居民商户议事会，摆问题、讲道理、析政策、听意见、说前景。居民反映脏乱差，物业管理团队及时进驻；商户反映互相之间有恶性竞争，街道和社区组织商户成立商户联盟以规范市场秩序互动中，大家看到了诚意、看到了变化、看到了希望，改造工作终于顺利启动。
在锦城雅苑小区，改造之初，改造专班和社区干部走门串户了解居民需求，前后累计收集了近两千份居民意愿清单，内容涉及停车、绿化、道路、雨污分流防水、拆违、电动车充电、物业费收取标准等。小区所在的付家岗社区党委书记鲍鑫说，“改不改，由居民决定；改哪里、怎么改，居民点单。”
在联心小区，改造时形成的“樟树议事会”在改造之后成为居民经常性的议事平台。网格员文威介绍，“联心小区”这个名字，就是居民任西平提出的建议，蕞后得到大家的赞同而被有关方面采纳。
在凌云集团小区，根据小区和附近居民的建议，集团将一处废弃厂区拿出来共建，地方、企业共同出资将这里改造成国防主题公园，陈列有退役的军用飞机和装甲车，成为附近居民健身休闲和青少年爱国主义教育的重要载体。
据悉，为保证旧改工作顺利推进以及改造之后的小区治理，当阳市在旧改小区深入推进社区党组织领导下的居委会、小区业委会、物业公司、居民自治组织、志愿者服务“五位一体”工作机制，通过“圆桌会议”“议事亭”等形式组织群众性议事活动近千场，从小区居民、社区干部、下沉党员中培养小区治理骨干5000多名。
曾经，旧改被简单地理解为“整容与扮靓”；
如今，旧改更要改出城市发展新动能
而是为了奔向更好更新的“诗与远方”
改造后的南子巷步行街，现在已成为当阳市区有名的“网红”商业街和文旅打卡地，商铺出租率超过95%，特色小吃、服饰美甲、文创潮玩等店铺吸引众多市民和游客。
张军告诉记者，他和妻子打算继续投资升级店铺，“在外面打了4年工的儿子就要回店里帮忙，生意照这样发展下去，我们还想把卢婆婆米豆腐店开到宜昌市去。”
行走于步行街上，“食在当阳”美食墙展示当阳风味名吃，“历史记忆卷轴”墙展示当阳2000多年兴勃历程。建筑物白墙黛瓦，街边镂空灯柱古朴有致，沿街布设的方言地标诙谐幽默。街中的娵隅广场上，“刘关张”等三国元素随处可见。
南子巷的变化，正是当阳通过老旧小区改造提升城市功能和气质、彰显城市活力与精神的缩影。根据《当阳市城市发展战略规划》，该市将全市空间和功能发展布局定位为“西拓、东聚、中优、南融”，以优化城市形态、产业布局，推动市域一体化发展。其中，中心城区老旧小区改造就是“中优”布局中的关键一招。
当阳市委书记刘传钢认为，旧改不仅仅是改旧，更要改出城市发展新动能。当阳位于宜荆荆都市圈的重要节点，是宜昌连接荆州、荆门的重要纽带。2025年起，沿江高铁及呼南高铁将陆续开通，当阳将融入宜荆荆半小时生活圈和武汉一小时商务圈。当阳老旧小区改造工作，可有效避免中心城区“空心化”。从全市来看，唯有加快推动城市更新、提升城市能级、打造宜居宜业宜旅新空间，才能有效承接宜荆荆都市圈功能外溢红利和高铁红利。
当阳，因其是早期楚文化发祥地之一，被史书称为“楚国肇基之地”。又因三国中30多个著名故事场景发生于此，又有“一座当阳城，半部三国史”之称。
在这片传承厚重历史积淀的土地上，当阳老城的巨变，是对未来美好生活的向往与梦想，是大踏步向着“诗与远方”的奋发与奔赴！（记者黄磊 张爱虎 李朝霞 通讯员王涛 魏茜）
改造后的凌云小区及凌云国防公园。 （通讯员李征峥 摄）
老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，也是补短板工程。这其中，很典型的几类问题，比如人、地、钱，往往带来现实挑战，也导致一些地方改造成效不一。
我们探访当阳老旧小区改造，一路行走、记录、思考，有一个答案逐渐清晰：这个地方的做法，不是创造了一个无出其右的样本，而是在全国各地面临的一些具有“公约数”性质的改造事项及内容上，紧密结合市情实情，探索出了可实操的本土化经验。它们像种子扎根土壤，从萌绿吐芽到苞蕾渐放，展现了脚踏实地、开拓创新的定力韧性，释放了以实功求实效的生机活力。
片区化改造、市场化运营、共同缔造路径等，构成了“当阳版”老旧小区改造的鲜亮底色。
一些方面，我们其实能在全国其他地方的实践中找到相似的关键词。比如成都青羊区的片区化改造，安徽芜湖的市场化运作，厦门对共同缔造理念和方法的运用等。在当阳，这些鲜亮底色的形成，建立在对城市家底精打细算的基础上，立足于对369个老旧小区的深度打量，由此开启的把老旧小区改造纳入城市发展战略规划，探索建立的“国有企业主导投资、资源特许经营”的旧改市场化参与和运营机制，探索的“大合唱”式“共改”，为我们打开了一扇观察县城视野下，用什么样的认识论、方法论找到并攻克老旧小区改造突破口的窗户。
在这扇窗户里近看，锦城雅苑化零为整、治理升级，联心小区打造社区幸福食堂，南子巷在改街道、调业态中里外焕新如今的大小变化，背后有许多“可见”或“不可见”的克难攻坚、执着付出。当阳的老旧小区改造，所跨的时间长度是“近年来”，把这个长度分解成每个月、每一天，可以想象，有多少殚精竭虑，多少不厌其烦，才能汇成这些可知、可感、可享的清晰变化。这些变化，在一座千年古城生发，就此烙上“当阳”印记。
在这扇窗户里远眺，国家关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，列明五条基本原则：坚持以人为本，把握改造重点；坚持因地制宜，做到精准施策；坚持居民自愿，调动各方参与；坚持保护优先，注重历史传承；坚持建管并重，加强长效管理。每一条的前半句指向“怎么看”，后半句指向“怎么办”，深刻周密地研判并提示了各地实践中需要防范的问题、应当依循的方向。当阳的老旧小区改造，在前期阶段性工作中，贴合了这些原则，展现了把“致广大而尽精微”做在实处的努力，体现了“量力而行，尽力而为”的谋事成事之道。
民生工程、发展工程，内在统一。它包含在发展工程里谋民生工程、在民生工程里思发展工程的完整含义。归根结底，老旧小区改造的“进行时”，是要“改”出城市发展和幸福生活的“升级版”，“改”出可以抵达的诗和远方。（评论员艾丹）
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