椒江加快工业地产开发建设向“存量土地”要“发展增量”
近年来，随着土地资源要素日益趋紧，不少企业遇到了用地短缺的问题，尤其是小微企业，大多数没有能力去参与土地市场几十亩甚至上百亩的招拍挂。
去年以来，椒江区启动了工业地产项目开发建设，通过开展“空间换地”、旧厂区改造等形式，对存量低效用地实施二次开发，向“存量土地”要“发展增量”。目前，该项工作走在全市前列，飞跃科创园工业地产项目还得到了省长李强的肯定。
近段时间，家住路桥区新桥镇的李林荣，经常往椒江区下陈街道横塘村一处建设工地跑，有时还带了几个朋友前来参观考察。
“再过4个多月，我们就可以搬到这里办公了。”李林荣说。他是做圣诞灯饰配件生意的，近年来由于没有足够厂房生产，一些订单白白流失，后来想自己建厂房，但去国土部门打听，土地一次竞拍至少30亩(需上千万元)，就打消了念头。年初，他得知下陈有个宝石科技园，是专门出售企业厂房，且面积在600到6000多平方米之间、配套服务完善，就决定在这里买一套。
宝石科技园原来是宝石集团的旧厂区，去年下半年，宝石决定将其重新开发，打造成集生产制造、研发设计、企业总部、产品展示等于一体的国际化企业社区，总用地面积约220亩，规划总建筑面积约25万平方米，预计引进150家中小微企业。目前，园区一期厂房主体工程即将结顶，10月前投入使用。
不止宝石，眼下在椒江，飞跃集团已将自己900亩存量土地作为工业地产开发建设，飞跃科创园一期项目已全部结顶，80家高新技术企业即将入驻，整个工程全部完工后，有望带动投资100多亿元。强鹰集团投资的强鹰科创园工业地产开发前期方案通过评审，正处方案修改阶段。椒江区区级小微企业创业园工业地产处于前期调研、产业定位阶段，有望明年启动建设。
工业地产作为一项创新性的土地集约利用方式，既解决了企业小规模用地难题，也一定程度上将“专、精、特”小微企业纳入园区孵化集聚发展。这几天，记者与宝石科技园、飞跃科创园、椒江区经信局等有关部门负责人交谈时，他们多次提到要把工业地产项目打造成中小微企业创业创新发展新平台。
“飞跃科创园作为飞跃一个新的发展平台，我们注重引进高端装备制造、节能环保、电子信息、仪器仪表等战略性新兴产业，拒绝低效能、高污染企业入驻，将来这里要成为台州的‘智造中心’。”飞跃集团总经理邱继海说。眼下，科创园引进的企业大多是行业内的佼佼者，创业创新能力较强。
据了解，椒江区在工业地产产业定位方面，明确要重点发展当地支柱产业和特色产业，鼓励发展现代物流、信息服务、研发设计、电子商务等生产性服务业。开发主体方面，以企业为主、政府为辅，实施市场化运作的开发模式。
“工业地产开发主体一般为房地产开发商，或具有较强影响力的上市公司、行业龙头企业(项目开发单位为非专业房地产开发企业的应取得相应资质)，鼓励社会资本采取与上述主体合资、合作或者独资的方式开发。”椒江区经信局副局长林勤说。
前阶段，温州一住宅土地使用权到期续期问题成为舆论焦点。在椒江，工业地产开发建设也碰到类似问题——多数企业建设用地为原所有权人使用多年，部分已使用近20年，与新出让的50年建设用地使用权相比，差距很大，并且连片的几个地块土地使用权证又不是同一年取得。这让一些中小微企业不敢接手。
那么，如何解决土地使用权限不完整的弊端呢？
“我们在确保国有资产不流失、土地使用权性质不改变的前提下，采取了市场主体收购多宗相邻地块进行整合改造开发的，由用地单位提出申请，办理不动产转移登记后，可按工业用途法定最高年限协议方式办理延期出让手续。比如，飞跃集团和飞跃股份的4宗土地使用权年限不一的土地，先统一转移到飞跃科创园开发公司的名下，再按工业用地最高年限50年以协议出让方式办理延期出让手续，按规定补缴延期年限部分的土地出让金。目前已延期至土地最高出让年限50年。”5月5日，椒江区经信局局长李冬阳在接受采访时说。
李冬阳告诉记者，对工业地产开发项目试行预售模式也是椒江的一大创新。当前，一些企业在参与工业地产开发建设时，可能面临资金垫付暂时困难，导致项目开发缓慢，椒江区就允许相关项目在完成基本建设条件的情况下，以分割单元的形式直接进行预销售，并对其出让方式、销售条件等均进行一一细化。
据了解，取得《预售证》的项目可进行按揭贷款，由购买方向金融机构申请贷款，金融机构向开发方全额支付购买款。“这样一来，小微企业的流动资金就不被占用了，可一心一意专注创业创新，也解决了一些企业资金的短缺燃眉之急。”李冬阳表示。
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