对话张欣：从系统规划到敏捷定制始终走在客户需求的前面
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原标题：对话张欣：从系统规划到敏捷定制，始终走在客户需求的前面
熟悉张欣的人，大抵都会觉得，他骨子里有一种挑战精神，不喜欢长时间一成不变的工作内容，认为地产行业从业人员必须拥有复合型知识储备，不管是以前在设计院从事建筑设计工作，还是在地产甲方做项目管理。
“我以前做过商办、Mall、写字楼、特色街区、住宅等业态，唯独没有做过产业园。”
从深圳回到武汉，入职中电光谷，进入产业园这个业态，他的从业经历也更加丰富了。
他认为，从建筑角度来说，产业园区的产品体系可能没有住宅或商办那么复杂，但是从产品背后的逻辑来看，园区要复杂得多，涉及目标企业的体量、行业属性、产业链上下游等因素，不同的企业，差异性可能很大，他直言“这样工作起来会更有意思”。而从更宏观的层面来讲，他觉得产业会多维度地给社会产生正面效益，尤其对于城市的发展、经济的发展很重要。
第一次来创意天地面试的时候，中电光谷就让他眼前一亮——园区复杂且多变的立面肌理与公共空间，让他怀疑“这是园区吗？”
现在，张欣一面负责项目管理工作，一面推进规划设计阶段的相关研发工作，工作热情很高。他认为，项目管理是根基，研发工作是锦上添花，二者是相辅相成的。在日常项目管理的过程中，总会发现一些问题，再通过研发的一些“产品”去解决这些问题。比如通过制定《敏捷定制业务及“一图一库”应用操作指南》，去解决如何更快更好地去响应客户的需求。同时，看似枯燥的研发工作会让他有紧迫感，不断地加强学习。
短短一年多的工作，张欣最深刻的感受是，集团在顶层设计层面想得很通透，考虑问题着眼长远，随着经手的项目越来越多，这样的感悟也越深。
张欣：我们部门是集团总部赋能部门，日常很大一部分工作就是协助各项目的规划建设工作，主要有三个方面，一是技术赋能，如园区的规划设计方案、施工图审查，这方面既是集团的职能，也是项目公司的需求；二是平台赋能，做好集团与项目、项目与项目之间在规划设计层面的信息对称和传递，互相分享经验和成果，以及怎么避雷；三是研发赋能，针对工作本身提质增效和日常出现的问题，做好产品研发，更好地推进项目建设工作。
具体而言，一个项目落地后，最重要的就是首开区的规划设计，像园区的主导产业、产品布局、配套设施等。这一部分工作我们会遵循系统规划方法论中的八大规划，一项一项根据目标客户的需求去做预设规划。当首开区的相关工作完成，接下来就是敏捷定制部分了，围绕客户的定制需求去推进工程建设，跟项目公司、园区企业会有比较多的沟通交流和思维碰撞。
张欣：在我看来，系统规划是企业服务和园区品质的坚实保障。首先，我们在规划层面的重视程度是非常高的，有一些园区企业在规划设计层面更注重的是产品如何迅速复制、迅速建设，资金如何迅速回笼。
我来公司时间虽然不长，但是公司侧重于人本主义思想，以人为本的理念让我感受很深。我们八大规划的很多点其实都是在服务于人、服务于生产，希望在我们园区搞生产、搞科研的人，觉得舒适，在这种环境里工作，他们可以更好地释放自己的能量。比如注重景观、注重停车和生活配套等，这些方面我们不仅仅做到“有”，还考虑得很细，尽可能做到“优”，除了满足最基本的需求，还要提升层次。
比方说，现在为了招揽人才、留住人才，很多园区企业都会关注园区的生活配套。解决员工一日三餐的食堂这个配套上，我们除了提供最基础的便捷快餐，还会考虑包间、自助餐等形式，照顾到企业的商务接待需求。再者，景观与建筑的和谐布局也是我们细致考虑的，我来公司经手的第一个项目宜昌江南科创园，现在是宜昌点军区的“最美园区”。在中电光谷邯郸智造中心项目，我们在做展厅设计的时候，在3楼、4楼的富余空间规划了更多的企业员工活动空间。
张欣：在规划阶段，我们会做预设规划，所有的图纸在没有接触客户之前有一个预想，当然这个预想不是天马行空，是根据我们过去的项目建设经验和园区企业调研来做的。
交互设计我们已形成敏捷定制“四部曲”：假设需求——对接需求——修正假设——满足需求，覆盖整个建设过程。每遇到一家企业，就是一个交互设计。由于服务的企业具有不确定性，在项目建设阶段，规划一直在变动。那么一个园区，实际上是预设规划+N个交互设计，这个过程就是我们的动态规划体系。
为什么规划在变，我们的服务还能“敏捷”？一方面，我们站在城市产业组织实践的制高点上跟政府对话，以项目为标的，共同推动行政审批“放管服”改革，提高行政审批时效，比如黄冈光谷联合科技城美格科技的定制工程，不足百日就交房；另一方面，我们有“一图一库”的支撑，我们可以快速出具满足客户需求的图纸，比如中电光谷数字产业园的飞速科技项目，跟客户对接好需求，我们设计院三天就完成出图。我们还有若干综合运营专业力量的支撑，比如吉天建设、丽岛科技，建设施工也可以快速响应。
张欣：“一图一库”实际上是我们针对不同类型企业的空间应用进行系统性研究的成果，凭借丰富的形态样本去对接园区企业多变的需求。很重要的一点，我们的“一图一库”落地性很强。
“一图”是基础预设平面图，就是我们调研某一类型的企业，去分析它的空间使用需求和各种细节参数，然后出具一套具有普适性的图纸。也就是说，只要是同类型的企业，基本上我们图纸是适用的，可以实现快速出图。
“一库”就是空间建设规划资料库，简单理解就是需求清单，相当于我们服务客户的个性化“菜单”。通过这个企业菜单，企业可以结合自身的生产和发展需求，选择更优的配置。这份清单可以从规划层面、建筑单体层面，生产需求层面等多个维度去帮助企业搭建未来的生产空间。比如，一个项目道路基本宽度是7米，但是企业可以选择9米甚至大于12米，因为这会根据企业将来运输物流的需求而定。
从粗放到精准、从刻板到灵活、从单调到多样——现在我们正在丰富“一图一库”的样本量，希望用这种方式去突破“标准厂房”建设模式的方法局限性，使“敏捷定制”真正成为产业园区建设的一种服务变革。
2022年，我们已经完成了机械制造、汽车零部件、食品加工、电子科技4个产业图库，我们今年要新增生物医药、文创、材料3个产业的图库。当然，已经完成的4个产业图库我们会进行不断的更新迭代。目前，结合咸阳生物城项目，我们正在推进生物医药企业的需求调研。
张欣：这三者很好地体现了我们以终为始的工作理念，也是我们跟其他园区运营服务商不同的地方。在项目最前期我们做设计的时候，系统规划帮我们规范需要重点把控的要素和要点，更好地把控园区的品质。敏捷定制是在招商阶段针对企业个性的需求，帮我们厘清怎么样更好地服务企业，保证我们更好地促成“开园即满园”；综合运营更多地展现我们的体系化能力，通过我们自身在园区全生命周期的多种专业化能力，让系统规划和敏捷定制能够更好地落地。
而从集团自身层面来讲，我觉得系统规划可以帮助我们去综合提升开发效率，保证园区品质；敏捷定制重构我们的经营思维，以客户为中心，细致地服务好客户；综合运营是提升我们品牌价值的部分，也是体现我们行业竞争力的核心能力。
责编 / 张漫锐返回搜狐，查看更多
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