出让期减至20年厂房可转租抵押
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羊城晚报记者 赵燕华 实习生 肖沁韵 唐一宁
17日下午，广东省国土资源厅举行新闻发布会，就近日该厅印发的《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）进行解读，羊城晚报记者注意到，《指导意见》对降低实体经济初始用地成本，加强工业用地批后管理，提高土地节约集约利用程度提出了较多具有针对性的政策措施。
其中，把出让期限从50年缩减为20年，旨在降低企业用地初始成本，推进企业“轻资产”运行；鼓励租赁工业用地，明确在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押，解决了租赁权与物权一样可以抵押的问题。
值得关注的是，为适应新产业新业态发展，支持传统工业转型升级改造，《指导意见》明确提出了工业用地转型利用政策：传统工业企业转为新产业新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地5年的过渡期；对提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让，提高容积率部分可不增缴土地价款。
文件自2017年9月1日起实施，有效期三年。
《指导意见》明确，优化工业用地供应方式。全面实行弹性年期出让。新增工业用地出让原则上不超过20年。对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，蕞高不超过50年。
根据我国的土地管理政策法规，工业用地出让的蕞高年限是50年。各地在出让工业用地时一般按照蕞高年限出让。而有关研究报告指出，我国企业的平均寿命仅3.7年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7年-8年。
广东省国土资源厅副厅长杨林安表示，把工业用地的出让年限设定为50年既给企业提高初始用地成本，也降低了用地效率。因此，新增工业土地出让原则上不超20年，可推进企业“轻资产”运行，切实提高土地利用效率。
《指导意见》明确，对于通过公开交易方式确定租赁使用土地的，土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。此外，对于采取先租后让方式使用土地的，设置了“2+3”的五年基建、投产租赁期和N年的出让年期，每一个使用期内均需通过验收评估后方可进入下一个使用期。
广东省国土资源厅土地利用管理处处长谢自力介绍，以往，土地使用权作为物权可拿到银行抵押贷款。而租赁权不是一种物权，按照目前的政策是不允许进行抵押的，包括办理报建等手续，这也是租赁市场一直不活跃的原因之一。国家近几年来一直都要求推进租赁工业用地。因此，《指导意见》进行了大胆探索，包括了租赁土地使用者可以转租、抵押、办理报建手续等一系列的问题。此举旨在保障租赁土地使用者的有关权益，促进租赁工业用地发展。
《指导意见》提出，对提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让，提高容积率部分可不增缴土地价款。
《指导意见》提出的这一工业用地转型利用政策，目的就是为适应新产业新业态发展，支持传统工业转型升级改造。
杨林安表示，《指导意见》对工业用地转型利用提出了具体要求：一是需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，收回原国有土地使用权后，可以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。二是传统工业企业转为新产业新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期支持政策以5年为限，期满后可以协议方式办理相关手续。三是对提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让，提高容积率部分可不增缴土地价款。四是大力推进标准厂房建设，对国家和省级开发区、产业转移园区（产业转移集聚地）建设标准厂房容积率超过2.0的，所需新增建设用地年度计划指标由省级国土资源主管部门单列。
《指导意见》提出，续期时的土地价款，可参照原出让（租赁）合同约定的价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地蕞低价标准，符合省确定的优先发展产业且用地集约的，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地蕞低价标准70%执行。
杨林安表示，为使市场主体可以对弹性出让年限政策下的工业用地成本进行准确的经济测算，稳定市场信心。《指导意见》在实行工业用地弹性年期出让和租赁使用的基础上，对土地续期使用做了进一步明确：一是依申请而续期，二是续期使用需经评价确定，三明确了续期土地价格评估规定。
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