传统房企开始往产业地产转型。随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经 成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势， 据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招 商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探 求创新驱动、转型发展的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后 规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5 产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空 港产业城等产业地产项目。

　　其次，工业房地产开发商开始做出重大安排。华夏幸福，天安数码城，光谷等工业房地产开发 商已经沉浸在工业地产领域多年，并取得了丰硕成果，也树立了行业标杆。近年来，随着工业 地产的不断升温，大多数工业房地产开发商继续发挥实力，开始在全国范围内进行大规模布 局。在成功探索园区房地产工业新城模式后，华夏幸福开始在全国复制。计划建设50个新的 工业城市，规划面积约960平方公里，已成为中国的主要地主。联东U谷复制了标准的工业园区 和总部大楼。目前，北京，天津，上海，南京，青岛等地的联合谷已开发了40多个园区。未来 5〜10年内，联东谷的园区数量将达到100个。清华科技科技园依托众多资源优势，在全国建立 了30多个园区。凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来6年内将公园数量扩大到100 个。潜在。中信集团，宏泰发展，亿达中国，天安数码城等工业地产企业已制定了自己的园区 扩建计划。

　　此外，制造业公司，电子商务延伸到工业房地产。从产业链的角度看，制造企业，电子商务是 工业地产的上游，是工业地产的需求方。但如今，产业资本已经开始觉醒，大量企业已经开始 考验房地产业，而工业地产的上游驱动现象非常普遍。中国汽车零部件工业有限公司是中国汽 车零部件领域的龙头企业。汽车零部件产业基地的开发和运营已成为其七大业务之一。目前， 中国汽车零度已在苏州，昆山，海门，保定和九江。在义乌，天津，宜昌等地开发了近20个专 业园区。作为医疗器械领域的领先企业，海印国际也开始发展工业房地产业务，并计划在全国 几个一线和二线城市建立医疗设备专业工业园。作为一家电子商务公司，阿里巴巴与复星集团 和银泰集团合作推出了新秀网络计划，该计划将占用土地并进入全国的物流房地产。富士康， 华为，中兴，海尔，联想，三一重工，玉柴集团等集团都有计划或行动进入工业地产。

　　蕞后，金融资本开始偏向工业房地产。资本的嗅觉一直很敏锐，在房地产物业炙手可热之后， 资本的形象自然是不可或缺的。一方面，工业地产得到了资本市场的充分认可。继华南城，华 夏幸福，卓尔发展，一德控股，梧州国际等工业地产开发商进入资本市场后，2014年，光谷联 合，大连亿达，中国宏泰先后投资香港IPO，业主上海保税区和临港集团漕河泾的母公司完成首 次公开募股。着名的苏州工业园区（中信集团）也在IPO 排队。据统计，2013年至2014 年在香 港资本市场上市的房屋公司中，超过70％是工业房地产开发商。一方面，工业地产也得到私募 股权基金平安房地产，银行基金和嘉民基金的充分认可，通过向专业物流房地产开发商注资， 推动物流园区的发展和扩张。或直接自我维持; Greenfield Capital，以湖北高头为代表的人才资 本，工业投资基金，以园区为平台，投资产业集群的蕞终目标，追求资产证券化退出方式超越 传统房地产收益。

　　各种资本的疯狂造成了工业园区入门门槛非常低的错觉。事实上，由于工业园区的客户是企业 和政府，投资决策更合理，产品要求更严格。因此，与住宅房地产和商业地产相比，工业园区 的准入门槛更高，发展更加困难。由于工业园区涉及许多事实图1：地产开发商的商业模式

　　地产开发商可通过以下三种方式盈利：

　　头部，物业出售，即出售产业物业获取利润，由于产业地产前期开发投资巨大，且我国缺乏畅 通的产业地产融资通道，地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产 业地产开发商相比，我国的地产开发商物业销售比例偏高，普遍在7成以上，以联东U谷为例， 其物业租售比维持在2:8左右。

　　第二，物业出租，即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益，由于我国工业用地政策有 很强的区域个性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，这就 堵死了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽 然资金回收较慢，但能使开发商获取物业增值收益。

　　第三，提供服务，即提供进入企业所需的基本配套服务和增值服务。在越来越专业化分工的时 代，企业对人力资源，金融投资，科技信息等专业化，增值服务的要求越来越高，基本的物业 服务也无法满足企业的需求。提供配套的工业服务在增加园区投资能力的同时，还有巨大的利 润空间，甚至工业房地产开发商也开始向园区服务运营商转型。例如，天安数码城提出城市产 业园区概念，提供人才，资金，技术，信息，市场，商业，政策等增值服务，建立产业配套服 务体系，创造产业生态。以企业为核心的环境。 。

　　作为房地产开发商，至少需要以下三种能力：产品开发能力，房地产产品是房地产开发商的生

　　命线，以及它是否能给客户留下深刻印象的关键。房地产开发商首先应该拥有丰富多样的产品 体系，比如产业整合。机身，总部综合体等，其产品系统应根据客户需求不断调整和升级。例 如，天安数码城的产品经历了工业园区的演变 - 工业园区和贸易园区 - 科技园区 - 城市工业园区; 投资吸引，投资促进是提高产品转化率的关键，也是滚动发展的保证。房地产开发商必须建立 专业，强大的投资促进团队，采用各种投资渠道和策略，探索符合产品定位的有效客户;服务能 力，在投资促进政策趋同的情况下，园区服务已成为提升园区综合竞争力和投资促进成功率的 重要举措。园区可围绕创意孵化，早期启动，企业成长，规模扩张，上市准备等企业建设。生 命周期链，建立全面的企业服务体系，创业培训，市场开发，科技，融资担保，管理咨询，知 识产权服务，上市咨询。

　　工业新城开发商模式由华夏幸福基金会，宏泰发展和中南建设代表。它也是头部个在中国工业 房地产领域实施PPP模式的开发商。其商业模式大致如下：政府和B产业新城开发商C工业新城 （一般超过十平方公里甚至几十平方公里）的发展达成了合作协议。在规定的合作期内，B开发 商负责土地平整和道路走廊的建设，学校，医院，文化，体育公共设施建设和运营管理工作， 产业规划，项目投资等产业规划服务宣传，宣传和推广，空间规划，建筑设计，物业管理，公 共项目维护等基本服务工作; B开发商在C行业新城市中使用一定比例的地方政府新保留收入（即 扣除中央，省，市级别后的收入），如新增土地出让金和税费。之后，非税收和专项资金;合作 期结束后，B开发商将C行业城市公共基础设施和物业管理权交给A政府无条件。

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